倪鵬飛：觀(guān)眾朋友們，大家好，歡迎收看“中經(jīng)兩會(huì )之夜：房地產(chǎn)長(cháng)效機制如何建立？”。今天我們非常榮幸地邀請到了兩位代表委員，他們分別是：全國人大代表、國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼先生。

　　董祚繼：大家好。

　　倪鵬飛：還有一位是全國政協(xié)委員、上海社會(huì )科學(xué)院應用經(jīng)濟研究所研究員張泓銘。

　　張泓銘：大家好。

　　倪鵬飛：歡迎兩位代表委員，房地產(chǎn)問(wèn)題是百姓特別關(guān)心的問(wèn)題，黨中央、國務(wù)院也非常重視，今年兩會(huì )政府工作報告用了將近300字來(lái)說(shuō)明今年房地產(chǎn)的目標和主要的責任。今天請兩位嘉賓一起討論一下房地產(chǎn)的問(wèn)題。去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確指出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，簡(jiǎn)稱(chēng)為“房住不炒”，中央表述這個(gè)可以說(shuō)非常具體又十分嚴厲，請兩位代表、委員談一下如何看待房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這樣的問(wèn)題。都可以談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題。

　　董祚繼：房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，這個(gè)是對房地產(chǎn)屬性的重新定位，進(jìn)一步說(shuō)也是對房地產(chǎn)業(yè)的重新定位。房子本來(lái)就是用來(lái)住的，怎么現在會(huì )重新提到它的居住屬性問(wèn)題。我覺(jué)得這可能是這么多年來(lái)，我們對房地產(chǎn)的屬性定位確實(shí)是有些偏離了它本來(lái)的方向。當然，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)一定程度上也是可以用來(lái)投資的，這無(wú)可非議，但是不能過(guò)度了，如果過(guò)度了以后，就偏離了本來(lái)的屬性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這也是毫無(wú)疑問(wèn)的。但是我們很長(cháng)時(shí)間以來(lái)，把房地產(chǎn)當作支柱產(chǎn)業(yè)這是值得商榷的，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，涉及的上下游產(chǎn)業(yè)很多，據說(shuō)涉及到60多個(gè)產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻也是比較大的，但是我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題怎么看待它？房地產(chǎn)業(yè)固然對GDP的貢獻比較大，但是我覺(jué)得它消耗的資源那也是很大的，透支了未來(lái)。從它的產(chǎn)品來(lái)看，這個(gè)房子我覺(jué)得它作為GDP的質(zhì)量也是不高的，對綜合國力的貢獻可以說(shuō)也沒(méi)那么大。我們還可以進(jìn)一步分析房地產(chǎn)業(yè)如果過(guò)度發(fā)展，對經(jīng)濟、社會(huì )乃至政治方面的一些不良的影響。首先我覺(jué)得是影響經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展影響到居民的儲蓄和消費，影響到對實(shí)體經(jīng)濟的投入，抬高了農民工進(jìn)城的門(mén)檻，影響了新型城鎮化，甚至也影響到城鎮人口的生育，因為成本太高了。當然也帶來(lái)經(jīng)濟、金融風(fēng)險，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展也加劇社會(huì )矛盾，擴大了收入的差距，加大了財富分配的不公，也不符合社會(huì )正義精神，當然我說(shuō)的都是房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的情況。因為房地產(chǎn)的增值很大一部分是來(lái)自土地的增值，土地的增值很多是由于社會(huì )的投入，基礎設施的改善和人口的集居帶來(lái)的增值，如果這個(gè)增值轉化為房?jì)r(jià)，最后由少數人具有，特別是好房子多的，這也是有違社會(huì )正義精神的。所以總得來(lái)看，我覺(jué)得不宜把房地產(chǎn)業(yè)的作用過(guò)分的擴大。從國外來(lái)看，實(shí)際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)也都是謹慎的，甚至是抑制的。

　　倪鵬飛：董代表做了非常精彩的發(fā)言，他實(shí)際上是對于房地產(chǎn)的定位，房地產(chǎn)的屬性進(jìn)行了重新的表述。房地產(chǎn)基本的定位應該是民生產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的屬性是居住，那么它的派生可能是投資�，F在我們?yōu)槭裁磸娬{這個(gè)問(wèn)題？可能主要是因為我們應該定的基本的屬性沒(méi)有站住，派生的變成了基本的了，帶來(lái)了很多問(wèn)題，這個(gè)對大家是非常有啟發(fā)意義。這是董代表的闡述。張委員分享一下你的觀(guān)點(diǎn)。

　　張泓銘：我來(lái)談?wù)勎覍�這句話(huà)的理解，我是高度的贊賞這句話(huà)，高度的評價(jià)這句話(huà)，房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的，我把它稱(chēng)為2016-2017年的中國金句，道理是什么呢？中央政府把房地產(chǎn)的功能說(shuō)透了，第一功能是使用，為了民生。第二才是其他的經(jīng)濟功能，對這個(gè)問(wèn)題的認識，我認為是社會(huì )上有很多的誤解，中央政府這次把它撥正了。對這句話(huà)的理解，加上一些我個(gè)人的理解，中央說(shuō)得這句話(huà)不僅僅是對個(gè)人說(shuō)的，實(shí)際上規勸民眾、消費者對于買(mǎi)房的問(wèn)題，不要蜂擁而上，這是對民眾說(shuō)的，也是對政府說(shuō)的，政府不能用炒房子、炒地皮來(lái)增加GDP。中國現在更重要的問(wèn)題是第二個(gè)方面，地方政府老是把他的發(fā)展寄托在房地產(chǎn)發(fā)展的前提上，把一個(gè)城市的房地產(chǎn)炒熱，把城市的房地產(chǎn)價(jià)格炒高，所以那句話(huà)不僅是對民眾說(shuō)的，也是對地方政府說(shuō)的。假如說(shuō)政府和民眾統一走中央思想上的路線(xiàn)，我認為十幾年調控，可以比較好實(shí)施穩定的發(fā)展，這是我的想法。

　　倪鵬飛：張委員講得非常好，他把中央經(jīng)濟工作會(huì )議對于房地產(chǎn)屬性的定位做了引申的詮釋和解讀。中央經(jīng)濟會(huì )議對房地產(chǎn)定位的強調和明確，像張委員說(shuō)的兩個(gè)方面的含義，一個(gè)是對政府來(lái)說(shuō)，對政府做好下一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，支持住，抑制炒，指明了方向和任務(wù)，同時(shí)也對市場(chǎng)發(fā)出了明確的信息。因為房子是用來(lái)住的，接下來(lái)一系列措施要著(zhù)眼于支持住和抑制炒，那么你再炒房可能就面臨更多的風(fēng)險，收益下降的同時(shí)可能就面臨風(fēng)險，對市場(chǎng)下一步的穩定還會(huì )起到很好的作用。正是在去年的經(jīng)濟工作會(huì )議除了關(guān)于房地產(chǎn)地位做了明確以后，還和之前不同的一個(gè)方面，就是有了非常明確的決定，怎么來(lái)實(shí)現這個(gè)定位？就是提出了要建立長(cháng)效機制，并且，這次總理政府工作報告里面也提出來(lái)要建立長(cháng)效機制，我特別想請教兩位，兩位都是房地產(chǎn)方面的權威的專(zhuān)家，又是一些實(shí)際的政策的執行者，你們怎么來(lái)看待，或者在你們心目中，理想的長(cháng)效機制，我們一定要建立的理想長(cháng)效機制究竟應該是什么樣的長(cháng)效機制呢？還請董代表先說(shuō)。

　　董祚繼：構建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(cháng)效機制，這個(gè)長(cháng)效機制應該是相對于短期的調控措施而言的，更多是從經(jīng)濟措施、基礎制度、立法保障這樣一些立足長(cháng)遠的，立足資本的措施提出來(lái)的，這個(gè)才叫長(cháng)效機制。怎么樣構建長(cháng)效機制呢？當然也是要堅持問(wèn)題導向的。那就是看看我們現在這個(gè)制度和政策里面，出了哪些問(wèn)題，對于抑制房地產(chǎn)的投資、投機需求，沒(méi)有起到很好效果的，有這么幾個(gè)，涉及到了財稅制度、土地制度還有規劃制度。首先還是房地產(chǎn)稅制，就是房地產(chǎn)稅收制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的環(huán)節里面，涉及到稅收的應該說(shuō)不少，但是在房地產(chǎn)持有的環(huán)節，目前沒(méi)有開(kāi)征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)持有成本微乎其微，這個(gè)要害影響到居民購房還是租房的決策，購商品房和其他投資的決策。這是第一個(gè)。第二個(gè)70年一次性土地出讓制度，意味著(zhù)把70年的地租一次性的收上來(lái)，一方面是要加大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，成本加大了當然會(huì )影響到房?jì)r(jià)，另一方面也使持有房產(chǎn)它的增值無(wú)法調節，在整個(gè)這70年當中，土地在不斷的增值，由于這是一次性的出讓?zhuān)�所以不可能及時(shí)調節。第三個(gè)土地財政制度，土地財政制度不是成文的制度，是土地招拍掛制度和分稅制疊加的產(chǎn)物，但是它帶來(lái)的負面的影響，就是地方政府對土地財政的嚴重依賴(lài)，由于這種依賴(lài)所以導致地方政府對于房地產(chǎn)調控，說(shuō)不好聽(tīng)的話(huà)可能就是“陽(yáng)奉陰違”，我說(shuō)的是一些地方。第四個(gè)，到期住宅建設用地的續期沒(méi)有規定，物權法有規定，到期自動(dòng)續期，沒(méi)有明確是有償續期是無(wú)償續期，給居民帶來(lái)一種感覺(jué)，未來(lái)的無(wú)償續期是永久產(chǎn)權，這當然會(huì )影響了他的購房的決策行為。最后還有一個(gè)，空間規劃制度�，F在空間規劃種類(lèi)比較多，相互之間協(xié)調、銜接也不夠。這樣的話(huà)，空間規劃影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住房用地的供應，由于我們相關(guān)規劃協(xié)調、銜接不利，沒(méi)有形成合力，導致規劃的編制不夠科學(xué)，實(shí)施可能不夠有效。這也影響到新型城鎮化發(fā)展的住房用地政策的落實(shí)。我覺(jué)得可能下一步構建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(cháng)效機制，就要從上面這樣一些針對這些制度來(lái)怎么改革、改進(jìn)和完善的問(wèn)題。

　　倪鵬飛：董代表是一線(xiàn)工作的部門(mén)，對問(wèn)題看得比較深入、透徹，我認為講得也非常到位，建立長(cháng)效機制，就是要問(wèn)題導向，就是要分析我們現在的問(wèn)題在什么地方，從房產(chǎn)稅，從土地，還有規劃三個(gè)層面較深入講了這些問(wèn)題，提出了一些建議，我覺(jué)得很值得我們借鑒和深思，很受啟發(fā)。張委員，您對這個(gè)有長(cháng)期的研究，長(cháng)效機制也不是這一次才講的，應該是講了好多年了，張委員，很早以前，2009年我們申請了社科基金重大項目，那個(gè)項目里面，就是要提出一個(gè)建立長(cháng)效機制，也請張委員參加了我們的開(kāi)題報告，張委員在那里做了很精彩的發(fā)言，現在又過(guò)了幾年了，又有新的深入研究，分享一下您精彩的觀(guān)點(diǎn)？

　　張泓銘：主持人是長(cháng)效問(wèn)題的先行者。從市場(chǎng)方面說(shuō)歸納了幾個(gè)方面，我都是贊成的。我補充一些，長(cháng)效機制，達到一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定、健康，尤其是穩定發(fā)展的一種工具性的機制。9號我在全國政協(xié)大會(huì )發(fā)言，建立對沖市場(chǎng)異動(dòng)的制度性問(wèn)題，我認為是工具性的，剛才說(shuō)了3個(gè)方面根本性的，很有想法，現在市場(chǎng)有異常的波動(dòng)，去年上半年，全國東部的城市房?jì)r(jià)猛漲，10%、20%、30%，最多的城市還上漲了更多。二線(xiàn)城市也會(huì )跟上，這是一種市場(chǎng)的異動(dòng)。前些年有些地區房地產(chǎn)跨度過(guò)大了，房?jì)r(jià)下跌，我也稱(chēng)之為異動(dòng)，我們要有對沖的機制來(lái)對沖這種異常的波動(dòng)，這種波動(dòng)不是人為的，也許政府部門(mén)法令什么時(shí)候全國統一調控了，或者哪個(gè)省市調控了，達到了一定的水準，它就自動(dòng)觸發(fā)了。我們設定一個(gè)價(jià)值上漲的上限，或者設定一個(gè)下限，突破了上限，跌破了下限這個(gè)機制自動(dòng)觸發(fā)，不要人為再去安排，反復商量來(lái)商量去，時(shí)間很滯后。我們用什么工具對沖呢？根據這十多年房地產(chǎn)調控當中，所謂的組合拳、多管齊下，一般有兩個(gè)經(jīng)濟杠桿，一個(gè)是金融的杠桿，再有就是稅收的杠桿。我想金融的更靈活，一個(gè)是首付率，第二個(gè)房貸的的利率，央行規定的利率上面可以由浮動(dòng)，對沖就有空間了，比如說(shuō)某一個(gè)城市的房?jì)r(jià)突破了10%，假設，一個(gè)月突破了10%，肯定要受到調控，這個(gè)機制就自動(dòng)觸發(fā)，提高首付率，或者提高房貸的利率。假設某一個(gè)城市快速的下跌，跌破了多少的界限，我就自動(dòng)觸發(fā)，首付率降低了，房貸利率又放大了等等。我建議建立這樣一個(gè)對沖異常波動(dòng)的一個(gè)自動(dòng)的機制，自動(dòng)觸發(fā)的。這是一個(gè)想法，當然也不是根本解決的方法。但是如果假設這樣一個(gè)工具性的機制能夠成立的話(huà)，雙向對沖。對沖過(guò)分往上也可以對沖過(guò)分往下，這種對沖符合因城施策的要求，而且比較靈敏，比較快速的啟動(dòng)，所以可以在一定時(shí)期，達到市場(chǎng)穩定的要求。至于根本性的問(wèn)題，市場(chǎng)長(cháng)期和根本性的穩定，更多的方面來(lái)解決，我提了一個(gè)小小的想法，工具性的機制，自動(dòng)對沖機制，這是我的想法。

　　倪鵬飛：兩位代表委員就房地產(chǎn)長(cháng)效機制講的非常精彩，我的理解房地產(chǎn)的長(cháng)效機制，實(shí)際上是基于房地產(chǎn)的基礎制度所形成的利益和機會(huì )所引導的，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩健發(fā)展的市場(chǎng)主體和政府之間的相互作用的關(guān)系和積累，這個(gè)機制不是制度本身，是市場(chǎng)主體之間的相互關(guān)系和相互作用的積累，但是是激勵制度，制度安排了以后，形成一定的利益和機會(huì )，那些市場(chǎng)就會(huì )追逐那些利潤，我們要安排的制度讓它在追逐利益的過(guò)程中發(fā)揮相互的作用和關(guān)系，實(shí)現市場(chǎng)長(cháng)期穩定健康發(fā)展這樣的一個(gè)機制。過(guò)去，那些制度安排，形成的利益機制最后形成它們相互作用的機制是導致市場(chǎng)波動(dòng)的不穩定的因素。因此，我們要改過(guò)來(lái)，其實(shí)它是市場(chǎng)機制。

　　剛才兩位代表委員，我說(shuō)非常精彩的，我給大家分析講一下，其實(shí)是從兩個(gè)方面，是從條條和塊塊講的。如果從條條講，可以概括5個(gè)方面，財稅、金融、土地、住房本身還有法律。我們也可以從塊塊講，房地產(chǎn)機制其實(shí)是包括兩大塊，一個(gè)是市場(chǎng)機制，市場(chǎng)調節機制，三大方面，分別是價(jià)格、供求和競爭�，F在我們實(shí)際上就是沒(méi)有保證這三大機制正常的發(fā)揮讓市場(chǎng)發(fā)揮。另外一個(gè)是政府調節的機制，也包括三個(gè)，監管、調節、保障。張委員講得特別好，他是講這些方面的調節，調節要作為工具，根據這個(gè)市場(chǎng)主體，根據市場(chǎng)環(huán)境的變化，根據一些變量的變化，自動(dòng)會(huì )出一些對策方面來(lái)。比如說(shuō)，金融方面的，當銀行房地產(chǎn)貸款占總的貸款達到一定的比例以后，央行的存款準備金率應該達到什么樣的程度，給你調整，還是給你下降，等等包括利率都可以做這種調整。這個(gè)是將來(lái)可能要進(jìn)一步采用的，當然房地產(chǎn)的長(cháng)效機制建設是任重道遠的工作，實(shí)際上包括了很多的方面，我們肯定要一步一步來(lái)，當然我們要揀最重要的最急需來(lái)一步一步推進(jìn)�，F在大家期望得比較多，一講長(cháng)效機制就聚焦到房地產(chǎn)稅上面來(lái)了，房地產(chǎn)稅確實(shí)有一定這方面的功能，剛才說(shuō)的投資的沖動(dòng)這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上與沒(méi)征這個(gè)稅有很大關(guān)系。房地產(chǎn)稅不僅是調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，還有其他的功能。借這個(gè)機會(huì )也討論這個(gè)問(wèn)題，向兩位請教，兩位一定有好的觀(guān)點(diǎn)給大家分享一下？

　　董祚繼：開(kāi)征房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，涉及面非常廣，千家萬(wàn)戶(hù)，既是重大的經(jīng)濟問(wèn)題，也是一個(gè)重大的社會(huì )問(wèn)題，政治問(wèn)題，所以大家關(guān)心是很自然的。從政府這邊來(lái)說(shuō)，如何處理好控房?jì)r(jià)和去庫存，這就是一對矛盾。比如房地產(chǎn)稅制如果安排不合理的話(huà)，你把房?jì)r(jià)這匹脫韁野馬拉下來(lái)了，但是讓三四線(xiàn)城市去庫存困難了，這是一對矛盾，怎么處理好，對政府來(lái)說(shuō)當然是要考慮的。如何處理好保發(fā)展與保民生的關(guān)系，房地產(chǎn)稅制安排好了會(huì )促進(jìn)發(fā)展，有利于保障民生，但這里面涉及的方面也是非常復雜的，弄不好的也可能制約實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，影響財政儲蓄，如果稅負過(guò)于輕的話(huà)有可能也沒(méi)有多少效果。這是一個(gè)如何保發(fā)展和保民生的關(guān)鍵的問(wèn)題。還有當前發(fā)展和長(cháng)遠發(fā)展的問(wèn)題，政府在考慮稅制的時(shí)候，既要考慮當年的發(fā)展能夠穩增長(cháng)，保持經(jīng)濟的穩定增長(cháng)，應對經(jīng)濟下行壓力。同時(shí)也要考慮長(cháng)遠的持續發(fā)展，對政府來(lái)說(shuō)他要處理好多方面的關(guān)系，不是簡(jiǎn)單的就設置一個(gè)新的稅種。況且我們在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節已經(jīng)有不少稅種了，如何調整好和已有的稅種的關(guān)系，都是政府要很好考慮的。對于老百姓來(lái)說(shuō)，關(guān)心房地產(chǎn)稅這也是很自然的事情，這里面我倒是覺(jué)得我們一定要懂得這個(gè)道理，對于擁有房子多的人，房子好的人，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展對你們來(lái)說(shuō)可能是非常有利的，意味著(zhù)你的房子你的產(chǎn)權一直得到比較好的保護，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)真的崩盤(pán)了，那作為你來(lái)說(shuō)，影響也是非常大的。所以，對房子多的房子好的這些人來(lái)說(shuō)，他應該也歡迎建立合理的房地產(chǎn)稅制。對于房子少的人，只有基本住房的這些人，我相信未來(lái)的房地產(chǎn)稅制安排會(huì )照顧這一部分人的利益，不會(huì )增加他的經(jīng)濟負擔。對于現在還沒(méi)有房子的人，我覺(jué)得那可能就是更是福音，對他們來(lái)說(shuō)也許未來(lái)不需要付出那么高的資金就能買(mǎi)到住房。

　　所以我覺(jué)得政府要把這個(gè)關(guān)系處理好，大家都要從房地產(chǎn)怎么持續健康發(fā)展這個(gè)角度來(lái)看待它，這個(gè)是讓全民都受益的事情，這個(gè)事情確實(shí)關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益，確實(shí)需要處理好。

　　倪鵬飛：董代表對房產(chǎn)稅和相關(guān)的稅制問(wèn)題講了自己的看法，我覺(jué)得非常比較全面，既有自己的觀(guān)點(diǎn)，也充分考慮了各方的考慮，決策者都有這種思維。張委員，我相信您對這個(gè)問(wèn)題是有深思的？

　　張泓銘：對這個(gè)問(wèn)題也有經(jīng)常性的考慮，董代表的意見(jiàn)，作為政府管理人員，考慮的改革、發(fā)展穩定民生和發(fā)展的關(guān)系，都在考慮之內，把種種復雜的關(guān)系歸納在這一個(gè)大的題目當中，對我也有啟示的作用，我對這件事情是抱著(zhù)肯定的態(tài)度，從民眾的角度看，房地產(chǎn)稅對市場(chǎng)到底有什么影響的問(wèn)題，我想稍微有一些展開(kāi)，因為其中有很多的誤解。我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行，更直接說(shuō)決定房?jì)r(jià)是什么呢？供給一端、需求一端雙方很多的博弈，要在經(jīng)濟學(xué)上達到均衡，稅僅僅是其中一種因素。它是影響價(jià)格的一種因素，而這種因素是有實(shí)質(zhì)性的影響，但不是決定性的影響。假設，房地產(chǎn)稅推開(kāi)的話(huà)，即便是從一種低稅率起步的話(huà)也會(huì )對市場(chǎng)有沖擊的，我相信短期內會(huì )對市場(chǎng)有沖擊。但是從長(cháng)遠看來(lái)，它帶來(lái)的作用，回歸它的本性，房地產(chǎn)價(jià)格決定了本性，許多因素決定的，不會(huì )說(shuō)對長(cháng)期的房?jì)r(jià)的穩定造成沖擊，我對這個(gè)問(wèn)題的看法沒(méi)有一般理解那么緊張。

　　另外我有一個(gè)想法，房地產(chǎn)稅從理論的角度我認為已經(jīng)沒(méi)有障礙了，從技術(shù)的角度也沒(méi)有什么不可克服的困難，基于人們的恐懼心理，或者是一部分利益相關(guān)者的一種恐慌而已。這就是我的想法。

　　倪鵬飛：剛才兩位代表委員講的給我一個(gè)提煉的態(tài)度就是，關(guān)于房產(chǎn)稅是理性、建設性的�？偟脕�(lái)說(shuō)是要考慮各方各面，但是，征收房地產(chǎn)稅可能是一個(gè)大勢所趨。再展開(kāi)一些，既要考慮到各個(gè)方面，達到一個(gè)最優(yōu)、最有利的選擇，又要堅定不移實(shí)施這樣的方案。咱們能不能稍微展開(kāi)探討一下，究竟什么時(shí)候征合適？究竟起征點(diǎn)放在什么位置上合適？或者究竟在哪些區域里面先征或者是后征這個(gè)順序應該是什么樣的情況？咱們能不能有一些這樣的討論？

　　董祚繼：我個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)稅征收宜早不宜晚，當然政府需要把我剛才說(shuō)的幾個(gè)方面要考慮周全，要做好制度的設計，在這種情況下再推開(kāi)。但總體來(lái)說(shuō)，宜早不宜晚，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)上很多問(wèn)題，如果再晚了，越積越多，越到后面解決起來(lái)難度會(huì )越大。至于你剛才說(shuō)的起點(diǎn)是高還是低的問(wèn)題，倒不完全是起點(diǎn)高和低的問(wèn)題，主要是處理好跟幾個(gè)方面的關(guān)系，特別是處理好土地出讓的關(guān)系，70年代土地出讓金是一次性交納的，老百姓已經(jīng)出了相當大一塊負擔了，我們再征收房地產(chǎn)稅，跟土地出讓金是什么關(guān)系，我個(gè)人覺(jué)得在起步階段，至少在我們現在能看得見(jiàn)的時(shí)期，房地產(chǎn)稅應該把出讓金那塊刨掉，大家已經(jīng)交了土地出讓金，有人說(shuō)是土地出讓金是土地所有權經(jīng)濟的體現，是一種所有權、使用權經(jīng)濟關(guān)系。首先，房地產(chǎn)稅是強制性的，作為一個(gè)政府強制性要收取的，兩者性質(zhì)不一樣。固然這個(gè)房地產(chǎn)稅和地租性質(zhì)是不一樣的。但是，對老百姓來(lái)說(shuō)，不管以稅的名義還是租的名義，都是羊毛出在羊身上，都是由他負擔的，如果沒(méi)有之前的土地出讓金已經(jīng)交了一部分，像國外一樣，普遍都是1%-3%的稅率，我們既然已經(jīng)交了這塊，那就要考慮這塊事情，相應要降低。

　　還有一個(gè)未來(lái)的稅率或者是稅負水平，需要與我們現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節已有的這些稅費的安排要做好銜接，不能夠過(guò)多的加大老百姓的住房的負擔，尤其是不能轉嫁給一般的消費者�？赡芪磥�(lái)更多的是一種稅收結構的調整。

　　倪鵬飛：開(kāi)始的時(shí)候要著(zhù)眼于針對投資和投機這個(gè)方面。

　　董祚繼：對。就是持有環(huán)節要適當的增加，但是你相應的把前面的有一些要適當的調整下來(lái)。這些關(guān)系處理好了，再來(lái)考慮稅負水平相對好辦一點(diǎn)。我就這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。

　　倪鵬飛：董代表雖然沒(méi)有給出明確的標準，原則確實(shí)是我們在研究和實(shí)施的時(shí)候特別要小心注意的。張委員怎么看？

　　張泓銘：我很贊成這位嘉賓講的，房地產(chǎn)稅這個(gè)問(wèn)題要早推出比晚推出這樣的基本的看法，我很贊成的。我想補充一點(diǎn)，我前面說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)從理論的角度上我認為是不存在障礙的，我們交了土地出讓金，土地的所有權是國家的，我們住在國家的土地上，所以，這個(gè)要不要收，這個(gè)不存在障礙。我認為，我們交了土地出讓金，支付了土地出讓金，我們獲得了使用權，這是土地的使用權，地上我們有房屋，這是一個(gè)權利的包，這個(gè)權利的包，買(mǎi)下來(lái)的時(shí)候是100個(gè)單位，然后這個(gè)權利包也變化了，我現在看到的變化這個(gè)權利100元，價(jià)值一直在上升，就是說(shuō)我買(mǎi)了房以后，其實(shí)我們實(shí)物沒(méi)有變，價(jià)值一直在變化，我們更可以理解，財產(chǎn)一直在增加。稅是什么？稅是國家跟民眾之間的財產(chǎn)再分配，既然財產(chǎn)增加了，我說(shuō)我要切割一點(diǎn)是可以的。這個(gè)問(wèn)題上，土地的所有權是國家，我們只有使用權這個(gè)問(wèn)題上，不構成我們國家征收房地產(chǎn)稅的理論障礙。這是我的一個(gè)想法。

　　下面一個(gè)想法，我完全同意這位嘉賓說(shuō)的，作為民眾來(lái)說(shuō)，你已經(jīng)收過(guò)一次費用，現在收稅這都是國家收的，言下之意，你再收我的錢(qián)要適度、適量，重新分配我的財產(chǎn)要適度適量，小步邁進(jìn)，穩妥起步，一開(kāi)始實(shí)行低標準，甚至我們民眾完全是用于一個(gè)家庭在標準以?xún)染幼∷�平我們要免掉這種稅，超過(guò)這種標準的我們是否可以收房地產(chǎn)稅，而且開(kāi)始的時(shí)候什么標準，盡量不要引起社會(huì )大的震動(dòng)，甚至民眾心理可承受的范圍以?xún)�，�?jīng)濟上也大體是這個(gè)設計，這就是我的想法，穩妥起步。

　　倪鵬飛：兩位代表委員關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的法律基礎和征收的原則，都是高度的一致，互相補充，是非常難得。

　　我是做房地產(chǎn)問(wèn)題專(zhuān)業(yè)的學(xué)者，我在研究房地產(chǎn)的時(shí)候，有一個(gè)非常強烈的體會(huì )，關(guān)于中國的房地產(chǎn)有三點(diǎn)，第一個(gè)是全民關(guān)注，不是一般的關(guān)注，是特別關(guān)注，長(cháng)期持續關(guān)注。第二點(diǎn)，我們的研究，特別是去年房地產(chǎn)個(gè)別城市出現了房地產(chǎn)熱，它實(shí)際上是市場(chǎng)主體合作博弈，共同導致的結果，大家都想去分一杯羹，導致了這樣的問(wèn)題出現了。第三點(diǎn)，我體會(huì )特別深的，雖然大家都很關(guān)心，都想從房地產(chǎn)得到消費、投資的福利，但是都有一個(gè)非常重大的期盼，無(wú)論是老百姓還是官員，還是企業(yè)家，都希望中國房地產(chǎn)長(cháng)期可持續、平穩的發(fā)展，總得來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)要健康發(fā)展下去，不要出了什么問(wèn)題。要對中國經(jīng)濟有積極的貢獻，不要拖累了中國經(jīng)濟的發(fā)展。這既是大家的期盼，也是一個(gè)很重要的問(wèn)題，我想兩位一個(gè)是政府官員，一個(gè)是資深的學(xué)者，對這個(gè)問(wèn)題也肯定有自己的深思，中國的房地產(chǎn)健康發(fā)展的理由、依據在哪里？我們會(huì )不會(huì )出現日本的那種情況？因為現在有很多的輿論，有這種擔心，二位談?wù)勎覀儠?huì )不會(huì )？為什么？

　　董祚繼：中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況和當年1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前的情況有相似之處，但也有不同的地方。日本的房地產(chǎn)泡沫是在1991年高峰以后破滅的。在那之前，有相當一段時(shí)間，也是房?jì)r(jià)高速上漲。從1985年底到1990年初，短短4、5年之間，地價(jià)曾經(jīng)上漲了200%。日本有一個(gè)說(shuō)法，日本人多地少，所以土地是不會(huì )貶值的，地價(jià)只會(huì )上漲，在這種說(shuō)法的帶動(dòng)之下，企業(yè)也是見(jiàn)到地就要，地王也是頻現，這是當時(shí)的一個(gè)情況。另外一個(gè)情況，認為東京的房?jì)r(jià)不會(huì )下跌，理由也是東京是世界大都市，日本就這么一個(gè)東京，全國的人口都往東京流入，誰(shuí)要說(shuō)東京的房?jì)r(jià)會(huì )下跌，在之前也是不可想象的。但是這種情況，的確就發(fā)生了。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，之后20來(lái)年，房?jì)r(jià)跌幅可能達到了三分之二。而且給國民經(jīng)濟造成了很大的影響。20年時(shí)間里日本的經(jīng)濟始終處于低迷的狀態(tài)，過(guò)去不是有一個(gè)說(shuō)法叫“失去的20年”么。日本的這種房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅的教訓的確是值得我們深思，也給我們警示。但是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟日本相比，我們的一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)飛漲，地王頻現，杠桿過(guò)高，這些情況跟日本有相似的一面，但是中國有不同的地方，一個(gè)是我們的人口基數更大，日本就1.2億人口，中國人口是日本的10倍以上，日本的城市化水平，房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，城市化水平達到77%，這個(gè)是相當高的水平了，而且人口老齡化也出現了。我們現在中國的城市化水平，到2016年底，我們的常住人口城市化水平才是57.35%，戶(hù)籍人口的城鎮化水平才是41.2%。我們城鎮化還處于中期，還有較長(cháng)的路可以走。這個(gè)情況就不一樣。

　　第三個(gè)，我分析，我們現在房?jì)r(jià)過(guò)快上漲主要是發(fā)生在一線(xiàn)城市和部分的二線(xiàn)城市，沒(méi)有演變成全國性的總趨勢，三四線(xiàn)城市不僅房?jì)r(jià)沒(méi)上漲，去庫存還挺困難。我們現在的狀況不是全國性的趨勢，還是可控的。

　　第四點(diǎn)，我們還有土地公有制的制度優(yōu)勢，具體不過(guò)多展開(kāi)。在這個(gè)方面，我們政府是可以更多作為的。

　　這樣說(shuō)起來(lái)，我總得結論就是對于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅這個(gè)教訓，咱們要從中汲取，但是我對我們這個(gè)制度還是有信心的。

　　倪鵬飛：董代表講的非常清晰了，我就不贅述了，請張委員就這個(gè)問(wèn)題談?wù)勀愕目捶ǎ?/p>

　　張泓銘：日本房地產(chǎn)泡沫的破滅是影響深刻。中國現在的房地產(chǎn)的泡沫也有相當的程度，當然有東部和中部、西部的區別，但是也有相當的程度。那么，未來(lái)中國的房地產(chǎn)泡沫，它的前景如何？它的危機性如何？中國跟日本有相似的地方。按照世界上各個(gè)國家房地產(chǎn)泡沫破滅的基本的共同的規律，房?jì)r(jià)漲得太高，脫離了本來(lái)應該有的這種水平的話(huà)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，終要下來(lái)的，房?jì)r(jià)大面積的下降就是泡沫的破滅，這是一個(gè)普遍的現象。具體分析日本的泡沫破滅，主要有導火線(xiàn)，經(jīng)濟上的導火線(xiàn)，當時(shí)日元迅速升值這是導火線(xiàn)，反過(guò)來(lái)，我們有沒(méi)有使我們的房地產(chǎn)泡沫馬上破滅的導火線(xiàn)，迫在眉睫的危險有沒(méi)有？我認為現在還沒(méi)有。導火線(xiàn)主要在哪里？我們政局是穩定的。第二我們國際關(guān)系復雜，但是大體是穩定的，第三我們經(jīng)濟發(fā)展速度雖然下行，但是是正的增長(cháng)，我們還是在增長(cháng)當中的。這三個(gè)方面大體是穩定的，現在沒(méi)有導火線(xiàn)馬上點(diǎn)燃所謂的泡沫，沒(méi)有迫在眉睫的危險。當然我們要注意防范泡沫的擴大，所以，最好的方法我們應該是軟著(zhù)陸，保持市場(chǎng)、價(jià)格的穩定，尤其是價(jià)格的穩定，國民經(jīng)濟繼續增長(cháng)的時(shí)候，我們保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩定，或者說(shuō)我們紋絲不動(dòng)，國民經(jīng)濟的發(fā)展，整個(gè)財富的增長(cháng)，國民經(jīng)濟各種架構關(guān)系在變化當中，價(jià)格的穩定就是相對的縮小，這是比較好的方法，軟著(zhù)陸可能是比較好的方法。

　　倪鵬飛：兩位的觀(guān)點(diǎn)結合在一起的話(huà)就是一篇很好的策論，關(guān)于中國未來(lái)房地產(chǎn)健康發(fā)展很好的策論，其實(shí)就是兩點(diǎn)，第一個(gè)判斷是我們現在和日本不一樣，但是日本的情況我們要警惕。第二，我們現在要采取切實(shí)有力的措施，來(lái)使房地產(chǎn)泡沫這種傾向不至于擴大，并且逐步得到吸收。我們才能避免日本或者其它國家因為房地產(chǎn)問(wèn)題對國民經(jīng)濟造成不利的影響。

　　我們討論了一個(gè)非常大的大道理，現在我們回到現實(shí)來(lái)。許多的年輕人，現在買(mǎi)房、租房等等很多是年輕人的事情，他們的剛性需求很迫切，很旺盛。想請兩位作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的分析，不是從其他的觀(guān)點(diǎn)，只從專(zhuān)業(yè)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看一看，給年輕人建議建議，究竟是租房消費好？還是買(mǎi)房消費好？還是又租又買(mǎi)好？尤其是一二線(xiàn)城市，或者說(shuō)我們對不同的城市都可以做一個(gè)建議？董代表您先來(lái)。

　　董祚繼：給人建議，特別是給年輕人建議，是比較危險的事情。弄不好會(huì )吃力不討好。古語(yǔ)也說(shuō)過(guò)，人之患在好為人師，說(shuō)得不對的話(huà)這個(gè)事情是比較危險的，尤其在這種敏感的問(wèn)題上。不過(guò)主持人既然這么說(shuō)了，我還是很想結合我自己這么多年的體會(huì )，我還是說(shuō)一點(diǎn)內心的真心話(huà)。中國人傳統是喜歡買(mǎi)房，這種傳統不好說(shuō)它一定不好，但是這種習慣不一定和現代社會(huì )相符了。在一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)這么高的情況下，年輕人尤其是原來(lái)家境基礎不是很好的，對于是買(mǎi)房還是租房，我個(gè)人覺(jué)得還是要慎重權衡一下，如果你個(gè)人，比如說(shuō)你的收入水平還比較好，家庭也能支持，買(mǎi)房也可以，如果這些條件不是很具備的話(huà)，我倒覺(jué)得不要過(guò)高的舉債去買(mǎi)房。我前面說(shuō)了我對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還是有信心的，但是我們生活在現代生活里面都要有一定的風(fēng)險意識，況且舉債過(guò)高會(huì )影響你的生活品質(zhì)，也會(huì )影響到你在其他方面的學(xué)習、專(zhuān)業(yè)方面的投入、投資，會(huì )影響你進(jìn)一步的發(fā)展，你背著(zhù)沉重的購房貸款的負擔，其他的很多事情想做做不了了。與其這樣，不如現在先租房，然后等到將來(lái)事業(yè)發(fā)展了，經(jīng)濟條件改善了，我還可以繼續買(mǎi)房，這個(gè)是站在個(gè)人的角度來(lái)講。從國家來(lái)說(shuō)，也不提倡大家都擠在一線(xiàn)城市，其實(shí)很多的其它城市發(fā)展空間也都挺大的。我這個(gè)意思是，除了租房、買(mǎi)房之外，還可以考慮我眼前在哪里發(fā)展，現在社會(huì )人員的流動(dòng)性也是比較大的，不一定非說(shuō)我就想一輩子就在這個(gè)地方待下去，這個(gè)倒是可以全面的權衡一下。

　　還是回到最前面說(shuō)的，因人而異，個(gè)人的情況不一樣，根據你自己的情況來(lái)確定。

　　倪鵬飛：張委員，你比較有經(jīng)驗，現在上海是什么情況？

　　張泓銘：上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況跟北京是類(lèi)似的，這兩個(gè)城市是難兄難弟，年輕人住房消費，有一個(gè)規律性的現象，這個(gè)規律現象是由他的經(jīng)濟收入水平?jīng)Q定的，一開(kāi)始他一定是通過(guò)租賃解決的，隨著(zhù)年齡的解決，職位的變遷，收入的提升，逐步積累他能買(mǎi)房，才買(mǎi)得起房�；蛘叩侥挲g更大，他可以租好房。這是一般的普遍性的現象。當前中國有一個(gè)特殊現象，這十幾年，中國的房?jì)r(jià)尤其是一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)是長(cháng)期、快速的上升。這樣一種上升把我們年輕人心理打破了，也沖擊了一般人的消費的習慣，一般消費的規律的。住房是租還是買(mǎi)，還是由你的經(jīng)濟能力決定的。所以我們不要從政府的角度看問(wèn)題，房?jì)r(jià)要穩定下來(lái)，使更多人消費得起。而是作為我們個(gè)體，年輕的個(gè)體，我們要很客觀(guān)地面對這個(gè)市場(chǎng)，我的經(jīng)濟收入的能力通過(guò)市場(chǎng)能不能匹配，我買(mǎi)不起房，我可以租房，北京、上海的租賃市場(chǎng)很發(fā)達，當下住房?jì)r(jià)格那么的高，用經(jīng)濟學(xué)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，租和買(mǎi)，租遠要比購買(mǎi)是劃算的。假如你沒(méi)有能力，不要過(guò)于焦躁，不要刻意買(mǎi)房，假如你有這個(gè)能力，買(mǎi)房也是可以的。這是我的想法。

　　倪鵬飛：兩位的精彩發(fā)言對于年輕人來(lái)說(shuō)是金玉良言。時(shí)間過(guò)得真快，我是感到特別的榮幸，今天能與兩位代表委員度過(guò)一個(gè)令我終生難忘的中經(jīng)兩會(huì )特別節目。雖然我晚上沒(méi)有吃飯，但實(shí)際上我是吃了另一頓飯，一場(chǎng)思想的盛宴。兩位專(zhuān)家在很短的時(shí)間內就房地產(chǎn)的健康發(fā)展問(wèn)題，從理論到政策，從宏觀(guān)到微觀(guān)，從定位到采取具體的措施，到對未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的判斷都做了非常精彩的發(fā)言。給我的印象就是很多問(wèn)題也是比較尖銳的，但是他們都沒(méi)有回避這些問(wèn)題，沒(méi)有談話(huà)的權術(shù)，說(shuō)的都是真知灼見(jiàn)，而且很多的分析都是從理論出發(fā)，張委員是一個(gè)大家，他講的都是從理論出發(fā)，董代表也是從理論出發(fā)。所以分析起來(lái)，邏輯非常嚴謹，娓娓道來(lái)，層層遞進(jìn)分析。到最后對年輕人究竟是買(mǎi)還是租，究竟是在什么時(shí)間買(mǎi)和租都是做了非常巧妙、在理的分析和設計。我相信大家聽(tīng)了今天的交流會(huì )談，也是一個(gè)思想的盛宴。

　　特別感謝董代表和張委員兩位代表委員，在百忙之中抽出時(shí)間來(lái)參加這樣的中經(jīng)兩會(huì )特別節目。這也是兩位建言獻策，關(guān)心中國發(fā)展，支持中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)最好的行動(dòng)，感謝。

　　董祚繼：謝謝主持人，謝謝觀(guān)眾。

　　張泓銘：謝謝主持人，謝謝觀(guān)眾。