經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：老舊廠(chǎng)房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區已騰退老舊廠(chǎng)房200余個(gè)，其中一批已經(jīng)或正在轉型為文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區，并涌現出一批典型案例。近日，北京市文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心聯(lián)合中國經(jīng)濟網(wǎng)選取了北京多個(gè)具有代表性的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區進(jìn)行實(shí)地調研，力求全面、真實(shí)、有效地了解這些典型園區的轉型歷程、運作經(jīng)驗和目前存在的一些瓶頸問(wèn)題，形成系列報道，也為更多致力于轉型為文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區的老舊工業(yè)廠(chǎng)房提供參考和借鑒。本期走進(jìn)的是郎園Vintage（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“郎園”）。
▲長(cháng)按識別二維碼，VR看園區
郎園是曾經(jīng)萬(wàn)東醫療設備制造廠(chǎng)的所在地，隨著(zhù)歲月變遷，雜亂的老車(chē)間被塵封在人們的記憶里。歷經(jīng)8年時(shí)光打磨，如今這里已轉變?yōu)橐粋�(gè)各種文化潮流匯聚的文創(chuàng )跨界產(chǎn)業(yè)園，聚集了諸多創(chuàng )意和內容公司、書(shū)屋、小劇場(chǎng)、小餐館和咖啡店，一年舉辦的各類(lèi)文化藝術(shù)活動(dòng)可達400余場(chǎng)，為CBD商區增添了一片文化綠洲；吸引了果殼網(wǎng)、羅輯思維、騰訊影業(yè)、CCTV北京記者站等50余家知名文創(chuàng )企業(yè)入駐，提供就業(yè)崗位4000余個(gè)；最新數據顯示，其2017年園區總產(chǎn)值高達106億元。
那么，郎園Vintag 名字有何考究？究竟園區有何獨特運營(yíng)之道，能吸引眾多文化類(lèi)公司進(jìn)駐？園區在發(fā)展中還面臨哪些挑戰？未來(lái)郎園又有哪些規劃和布局？日前，帶著(zhù)這些問(wèn)題，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走訪(fǎng)了位于北京市朝陽(yáng)區通惠河北路的郎家園6號院，近距離感受這座老舊廠(chǎng)房改造而成的“文化大院兒”。
▲郎園導覽圖 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
一、蛻變：從老舊廠(chǎng)房到“文化大院兒”
1.“郎園”的歷史淵源
針對“郎園為何叫郎園”這一看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，郎園企宣總監宋秀平向到訪(fǎng)的經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)地介紹：郎園因位于“郎家園”而得名，而據記載，康熙將現今郎家園片區所在地賜給了滿(mǎn)族皇室宗郎球，后來(lái)成了郎氏的墳地，郎家園的“郎”即源于郎球家族；北京還有一個(gè)索家墳，“索”源于赫舍里·索尼家族，“郎”和“索”并不是姓氏，只是漢族人把他們名字的第一個(gè)字當做了姓氏。
久遠的故事，為這片土地賦予了更為厚重的歷史淵源；而建國以后一系列的變遷，則讓這塊土地在經(jīng)歷工業(yè)文明的跌宕起伏后逐漸歸于平靜，成為許多文化人士的“棲息地”。據悉，建國初期，郎家園所在的地區被規劃為工業(yè)基地，現在的國貿地區曾聚集了大批工業(yè)廠(chǎng)房。郎園所在地改造前是北京醫藥集團下屬的萬(wàn)東醫療設備廠(chǎng)，十余座紅磚墻老廠(chǎng)房建于20世紀50年代到80年代。
▲改造前 圖片來(lái)自“LY郎園”微信公眾號
2.“無(wú)心插柳”成園區
但是隨著(zhù)北京產(chǎn)業(yè)結構變遷和工廠(chǎng)外遷，郎家園6號的老廠(chǎng)房也被騰退出來(lái)。2009年，首創(chuàng )置業(yè)從北交所通過(guò)招拍掛獲得郎園這片土地和老廠(chǎng)房。然而，將這些資產(chǎn)用來(lái)干什么，成了擺在首創(chuàng )置業(yè)面前的問(wèn)題。宋秀平告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者：“最開(kāi)始我們想做開(kāi)發(fā)，但是后來(lái)因為一些原因擱置了。為了不讓園區空閑浪費，便考慮先租出去，于是著(zhù)手對園區進(jìn)行投資、改造�！�
▲郎園地理區位 來(lái)自百度地圖截圖
為何會(huì )成為文創(chuàng )園區？她說(shuō)：“一是企業(yè)學(xué)習、借鑒了一些國外老工業(yè)基地的發(fā)展經(jīng)驗，發(fā)現很多成功轉型做文化產(chǎn)業(yè)。二是有一些使命感的因素。因為20世紀80、90年代，北京CBD附近的老舊廠(chǎng)房陸陸續續都被拆除了，2009年接手的時(shí)候這里幾乎是CBD附近最后一片老廠(chǎng)房，我們想為CBD保留一點(diǎn)歷史的記憶。三是企業(yè)也做過(guò)一些前期的市場(chǎng)調研，發(fā)現每個(gè)城市的商務(wù)區真的都需要一個(gè)‘文化綠肺’，結合郎家園6號院的實(shí)際情況以及未來(lái)CBD的發(fā)展需求，決定自持運營(yíng)，打造文創(chuàng )園區。所以，這是一個(gè)‘無(wú)心插柳’的過(guò)程�！�
二、策略：定位“空間+內容”綜合運營(yíng)商
2010年1月起，園區明確定位招商改造同步進(jìn)行。如今，8年過(guò)去，曾經(jīng)荒蕪破敗的萬(wàn)東醫療設備制造廠(chǎng)早已淹沒(méi)在歷史的滾滾紅塵中，歲月更替，物是人非，取而代之的是集創(chuàng )意辦公、藝術(shù)中心、演藝空間、特色餐飲等于一體的文化藝術(shù)綜合體。那么，郎園能這么火，是否真如一些人所言，僅僅是因為“得天獨厚的地理位置因素”？作為郎園園Vintage的運營(yíng)商，首創(chuàng )下屬的北京尚博地投資顧問(wèn)有限公司究竟有何發(fā)展的“獨到秘籍”？
▲數據根據公開(kāi)資料整理 劉園香制圖
1.打造獨具特色的城市空間
老舊廠(chǎng)房轉變?yōu)槲膭?chuàng )空間的思路和做法有很多，然而在資本和市場(chǎng)的裹挾下，如何摒棄大拆大建的空間改造，提升藝術(shù)元素融入空間的品質(zhì)？如何避免因考慮不周導致的園區重復建設問(wèn)題？這些委實(shí)是園區規劃和運營(yíng)者值得注意的。調研中，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現郎園在空間打造方面有自己一套做法。
�。�1）秉持修舊如舊的理念
從某種意義上可以說(shuō)，老舊建筑是磚石寫(xiě)就的歷史，是前人留下的遺產(chǎn)，是社會(huì )、文化變遷的歷史見(jiàn)證，可以代表時(shí)光于無(wú)聲處講述過(guò)往。決定做文創(chuàng )園區后，郎園以修舊如舊為原則，堅持“尊重城市記憶”、“有保護有提升”、“打造CBD文化綠洲”，在保留原北京萬(wàn)東醫療設備廠(chǎng)老廠(chǎng)房的基礎之上，進(jìn)行改造和運營(yíng)。據悉，“郎園Vintage”中的Vintage，意思是復古，2009年園區取名為“郎園vintage”也含有為時(shí)代和城市保留記憶之意。盡管周?chē)鶦BD高樓林立，但是經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走在爬山虎密集的園區里，走在流淌著(zhù)歲月印記的老廠(chǎng)房里，感受更多的是一份懷舊氣息與潮流文化、現代時(shí)尚感的契合而形成的園區獨特魅力。
▲園區爬山虎密集 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
�。�2）園區建設跟著(zhù)規劃走
空間規劃是引導園區后續開(kāi)發(fā)的航標。有了航標，園區的“巨輪”方能沿著(zhù)正確的方向航行。但從目前的情形看，國內外產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展中存在的各種問(wèn)題，除了戰略定位、產(chǎn)業(yè)引導等因素以外，很多都表現為沒(méi)有統籌考慮到局部與整體、短期與長(cháng)期等的關(guān)系。因而，園區建設必須堅持“規劃先行”的原則。然而做到“規劃先行”易，做到“建設跟著(zhù)規劃走”難。
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，不論是對現在的項目還是后續要開(kāi)發(fā)的項目，郎園的運營(yíng)團隊對項目特點(diǎn)、未來(lái)圖景規劃都有明確的方向。宋秀平告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，郎園根據高標準的規劃，對園區的道路、供電、供水、排水、排污、燃氣、供熱等進(jìn)行改造，加快基礎設施和配套設施建設的同時(shí)，保證了發(fā)展建設的科學(xué)性和可持續性，否則后期再進(jìn)行大規模推倒重來(lái)，成本很高。
▲郎園建筑外觀(guān) 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
�。�3）打造魚(yú)塘生態(tài)
郎園認為，對于文化產(chǎn)業(yè)而言，文化是水，創(chuàng )意是氧氣，文創(chuàng )園是魚(yú)塘，而企業(yè)是游弋于塘中的魚(yú)。無(wú)論是什么品種的魚(yú)苗，在一個(gè)水質(zhì)清澈、氧氣充足的環(huán)境里才能更快更好的成長(cháng)。因此郎園一直致力于營(yíng)造好的魚(yú)塘生態(tài)。
▲園區雕塑 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
2.通過(guò)內容運營(yíng)提升園區價(jià)值
栽好“梧桐樹(shù)”，引得“鳳凰”來(lái)。郎園依托工業(yè)遺址改造的藝術(shù)空間，加上身處CBD匯聚的資源，固然可以吸引眾多企業(yè)的入駐，但是真正想成為文創(chuàng )園區、讓企業(yè)能夠在園區中獲得成長(cháng)、使園區收獲品牌溢價(jià)，更多還是要靠后期文化業(yè)態(tài)的引入和內容運營(yíng)。
�。�1）保持園區文化多樣性
據悉，從2010年至今，郎園的企業(yè)類(lèi)型已經(jīng)經(jīng)過(guò)三輪深度調整：2011-2013年，主導產(chǎn)業(yè)是傳媒類(lèi)，代表企業(yè)有鳳凰網(wǎng)、陳可辛工作室、種子音樂(lè )等；2014-2015年，主導產(chǎn)業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，代表企業(yè)有窮游網(wǎng)、尚品等；2016-今，主導產(chǎn)業(yè)是知識分享、影視類(lèi)，代表企業(yè)有騰訊影業(yè)、果殼等。
▲郎園入駐企業(yè)果殼 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
關(guān)于郎園第一批入駐的企業(yè)，宋秀平侃侃而談，她說(shuō)：“我們要求入駐的企業(yè)一定是文化創(chuàng )意類(lèi)相關(guān)的，不然成了大雜燴。剛開(kāi)始有一個(gè)做開(kāi)發(fā)的企業(yè)，想把園區租去一萬(wàn)平米的面積，但是園區建筑面積總共才不到三萬(wàn)，盡管其承租能力很強，但是我們覺(jué)得不符合園區的定位，最后還是拒絕了�！�
除了摒棄不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)以外，郎園還十分注重促進(jìn)多元文化的融合和發(fā)揮文創(chuàng )園產(chǎn)業(yè)互補、聚合的價(jià)值�！拔膭�(chuàng )園區文化的豐富性特別的重要，所以最開(kāi)始做招商時(shí)我們便把所有的面積打散，單個(gè)租戶(hù)的面積一般不超過(guò)2000平米，避免某一家特別大，保證足夠多的家數，才能形成文化多元的生態(tài)。比如一家企業(yè)租一萬(wàn)多，整個(gè)園區三家就租完了，后期管理、收租金等都很容易且很穩定，但是那樣做便沒(méi)有郎園這個(gè)品牌，慢慢大家只知道租的企業(yè)，會(huì )把產(chǎn)權方遺忘�！�
關(guān)于郎園的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，她給經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者舉了另外一個(gè)通過(guò)引入相關(guān)企業(yè)，實(shí)現園區彼此間產(chǎn)業(yè)互補和共同發(fā)展的典型案例：園區的蘭境藝術(shù)中心、虞社最多可以容納500-600人，比較適合舉辦人數較多的大型活動(dòng)，但是對于100人以下的一些小型讀書(shū)會(huì )、講座沙龍等活動(dòng)空間，郎園比較缺乏。是機緣巧合，也是郎園出于整體產(chǎn)業(yè)生態(tài)布局的考慮，引入了北京首家藝術(shù)聯(lián)合辦公——ideaPod。據悉，ideaPod采取會(huì )員制，內部除了創(chuàng )意十足的公共區域、各類(lèi)大小的會(huì )議室外，還有精品咖啡、免費打印等，除了滿(mǎn)足了園內企業(yè)的活動(dòng)與辦公需求以外，很多與郎園內企業(yè)有合作關(guān)系的公司也可以在這里短暫辦公，深受大家歡迎。
▲園區企業(yè)ideaPod 郎園供圖
�。�2）堅持做“無(wú)用”的東西
關(guān)于園區的文化活動(dòng)，宋秀平如數家珍：“郎園一年會(huì )舉行大大小小的文化活動(dòng)近400場(chǎng)，包括露天火鍋派對、讀書(shū)會(huì )、昆曲演出、公益音樂(lè )會(huì )、電影晚自習等，工作和創(chuàng )業(yè)都是生活的一部分�！被顒�(dòng)受到園區工作人員乃至北京各地粉絲人群歡迎的同時(shí)，“搞這些活動(dòng)有什么用”的質(zhì)疑聲也隨之而來(lái)，畢竟，很多活動(dòng)是免費的，但園區需要投入大量的人力、物力等成本。然而，莊子有言：“人皆知有用之用，而莫知無(wú)用之用”，借此說(shuō)明有用和無(wú)用是相對的，兩者之間是可以相互轉化的，這或許是郎園堅持做“無(wú)用”活動(dòng)的一種注解。
在郎園工作人員看來(lái)，沒(méi)有文化內容的建筑就是鋼筋水泥，等于沒(méi)有靈魂。郎園不定期會(huì )舉辦豐富多彩的活動(dòng)，其相關(guān)文化活動(dòng)內容運營(yíng)的思路是“精品化”與“大眾化”結合，拉近人與文化的距離，在內容上強調品位，但形式緊貼生活，為園區內企業(yè)提供了更加輕松的工作環(huán)境。宋秀平表示：“運營(yíng)這些活動(dòng)盡管很多本身不賺錢(qián)，但如果只是物理空間，郎園體量不大，租金是有天花板的，文化的價(jià)值卻可以增加園區租金的附加值�！�
此外，郎園正逐步成為一個(gè)硬資產(chǎn)管理能力和軟文化內容運營(yíng)能力兼具的綜合運營(yíng)服務(wù)品牌，文化內容運營(yíng)會(huì )提升郎園品牌的無(wú)形價(jià)值，這對于后期的系列品牌運營(yíng)意義重大。
▲郎園大師課部分主講人 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
3.做到自身不斷迭代創(chuàng )新
在時(shí)空的交織中，唯一不變的就是“變”。園區運營(yíng)只有敢于打破原有舒適區域，不斷迭代創(chuàng )新，才能常做常新。調研中，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現，郎園的發(fā)展過(guò)程是一個(gè)自我不斷升級的過(guò)程。
一是從“房東型”向“運營(yíng)型”的轉變。據了解，郎園主要的運營(yíng)團隊是從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉型而來(lái)，當大多數地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍關(guān)注如何收租金的時(shí)候，郎園的團隊已經(jīng)開(kāi)始意識到“運營(yíng)的本質(zhì)是人”，開(kāi)始為建設“文化大院”、營(yíng)造鄰里氛圍進(jìn)行全方位運營(yíng)的探索：園區開(kāi)始籌備各類(lèi)文化活動(dòng)、搭建社群、向園內互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)學(xué)習等。
二是從“園區自己嗨”到“彌補周邊公共文化服務(wù)”的轉變。園區相關(guān)負責人表示，園區不斷總結經(jīng)驗，最開(kāi)始大院文化做活動(dòng)限于園區企業(yè)，還停留在內部玩玩，為的是讓大家像鄰居一樣相處，但是后來(lái)逐步開(kāi)放，做的電影自習室、郎園大師課、無(wú)邊界公益平臺等活動(dòng)都是對外的。在2017年，郎園和朝陽(yáng)區文委又共同打造了良閱?城市書(shū)房，是全部對外開(kāi)放的新型網(wǎng)絡(luò )化書(shū)店，接入了北京市公共圖書(shū)館自助借閱系統，書(shū)房?jì)葓D書(shū)可以在北京實(shí)現通借通還。
▲郎園中的良閱·城市書(shū)房 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
如今的郎園，倡導工作無(wú)邊界、生活無(wú)邊界、學(xué)習無(wú)邊界、創(chuàng )新無(wú)邊界，杜絕傳統的辦公、生活、教育之間的割裂。宋秀平對經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示：“郎園擁有虞社和蘭境藝術(shù)中心兩大自營(yíng)空間，用于做公共文化服務(wù)，不僅服務(wù)于園區，更服務(wù)周邊城市社區。旁邊小區的居民也會(huì )來(lái)園區里借書(shū)、參加讀書(shū)沙龍以及園內各種文化活動(dòng)，等于我們彌補了這個(gè)區域部分公共文化的缺失。這些都是我們自己在不斷迭代�！�
▲右為郎園自營(yíng)空間空間虞社 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
而園區轉型的關(guān)鍵在于工作人員思維地轉變。對此，郎園方面曾表示：“如果一定要說(shuō)郎園有什么核心競爭力，那就是郎園運營(yíng)團隊這群人，以及這群人營(yíng)造的團隊文化：包容、開(kāi)放、不斷學(xué)習�！�
綜上可見(jiàn)，通過(guò)對空間的打造、內容的運營(yíng)和自身的迭代創(chuàng )新，郎園的團隊逐步搭建了“藝術(shù)展示平臺、線(xiàn)上交流平臺、品牌推廣平臺、金融服務(wù)平臺、孵化服務(wù)平臺、文化交流平臺、會(huì )員互動(dòng)平臺、生活服務(wù)平臺”8大服務(wù)平臺，賦予整個(gè)園區獨特的氣質(zhì)，成為其在競爭中制勝的關(guān)鍵砝碼。
三、期待：政策落地“最后一公里”盡快打通
據經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，現今老舊工業(yè)廠(chǎng)房轉型成文創(chuàng )園區發(fā)展中面臨最大的問(wèn)題仍是土地性質(zhì)問(wèn)題：如果變更用地性質(zhì)，高額的土地出讓金會(huì )讓企業(yè)難堪重負；如果不進(jìn)行變更，園區改造中建設、安監消防等都無(wú)法驗收，工商注冊等也存在問(wèn)題。為解決這些問(wèn)題，北京推出對重點(diǎn)企業(yè)、重大項目實(shí)施“一企一策”、“一事一議”，提升服務(wù)保障效能。然而由于沒(méi)有形成統一的標準，采取“一事一議”往往會(huì )花費較長(cháng)的時(shí)間成本。
日前北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于保護利用老舊廠(chǎng)房拓展文化空間的指導意見(jiàn)》，提出“對保護利用老舊廠(chǎng)房發(fā)展文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)項目，且不改變原有土地性質(zhì)、不變更原有產(chǎn)權關(guān)系、不涉及重新開(kāi)發(fā)建設的，經(jīng)評估認定并依規批準后，可實(shí)行繼續按原用途和原土地權利類(lèi)型使用土地的5年過(guò)渡期政策�！辈⑶疫�指出“相關(guān)審批部門(mén)參照改造后建筑使用功能屬性開(kāi)展立項規劃、建設施工、消防安監、工商注冊等方面審核，并按照相應工程建設技術(shù)標準進(jìn)行驗收和監管�！�
▲郎園部分消防設施 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)劉園香/攝
政策相繼出臺，表明政府部門(mén)對老舊廠(chǎng)房拓展文化空間是支持的，并且也已經(jīng)在社會(huì )形成了鼓勵老舊工業(yè)園區騰籠換鳥(niǎo)、發(fā)展文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)的氛圍，但在政策逐級落實(shí)的過(guò)程中，涉及到多個(gè)行政主管部門(mén)，還存在著(zhù)不少邊界模糊、缺乏配套細化政策的情況，“希望園區、企業(yè)和政府各部門(mén)一同努力，有效溝通，把政策落地的‘最后一公里’盡快打通�！崩蓤@工作人員如是說(shuō)。
四、未來(lái)：轉型文化品牌運營(yíng)商
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現，郎園Vintage經(jīng)過(guò)8年發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)十分成熟的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區。談及未來(lái)的發(fā)展，宋秀平表示：“從郎園Vintage開(kāi)始，我們如今有了品牌輸出的新園區——郎園Park（位于石景山）和郎園Station（位于朝陽(yáng)區東北五環(huán)）�！�
▲郎園園區分布圖 來(lái)自“LY郎園”微信公眾號
據了解，郎園Park前身是京西北方舊貨市場(chǎng)和博古藝苑古玩工藝品市場(chǎng)，預計2018年下半年開(kāi)園；郎園Station原為紡織倉庫，從2018年3月已經(jīng)開(kāi)始醞釀。未來(lái)，隨著(zhù)首創(chuàng )集團加大文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)投資布局，加快文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)資源整合和項目落地，郎園也逐漸走出了一條從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到文化品牌運營(yíng)商的轉型之路，實(shí)現從重資產(chǎn)運營(yíng)到輕資產(chǎn)輸出。
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